전세 계약 특약, 꼭 추가해야 하는 9가지 (+상황별 정리)

전세 계약서 작성 시, 사기로 인한 불안감을 해소하기 위해 특약 사항 추가는 필수적입니다. 이러한 특약 사항들은 임차인의 보호를 위한 것으로, 보증금 반환, 계약 기간 보장, 임대인의 부동산 매매나 재건축 시 임차인의 권리 보호 등을 목적으로 합니다.

 

 

 

전세 사기가 많이 벌어진 이후로 더욱 꼼꼼하게 챙기시는 분들도 많아진 것도 사실입니다.

 

전세계약 특약은 임차인을 위한 보호 조치를 포함하여 임대차 계약의 안정성을 강화하는 역할이므로 보증금 반환, 계약 기간의 보장, 임대인의 건물 매매나 재건축 시 임차인의 권리를 명확히 하여 임차인이 불이익을 최소화하는 것이니 아래에서 자세히 살펴보겠습니다.

 

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꼭 추가해야 하는 전세계약 특약 사항

1. 임대인 및 임차물 하자로 전세대출 거절되는 경우

전세 대출을 받아야 할 때 자격은 충분한데, 집주인 또는 임차물에 하자가 있을 때 대출이 이뤄지지 않는 경우가 발생할 수 있습니다. 계약금은 이미 납입한 상태에서 계약금을 돌려받지 못하는 경우가 발생할 수 있게 되는 것입니다.

이런 상황을 막기 위해서는 아래와 같은 특약 사항의 추가가 필요합니다.

• 본 계약은 임차인의 전세자금 대출을 받아 잔금을 지급하는 조건으로 임대인 또는 임차물의 귀책 또는 하자로 인해 전세 자금 대출이 미승인될 시 본 계약은 무효로 하며 임대인은 계약금 전액을 즉시 반환한다.

 

2. 전세보증보험 가입 협조

전세 보증금을 돌려받지 못하는 것을 방지하기 위해 전세보증보험을 가입하는 경우가 많습니다. 전세보증보험 가입은 집주인의 동의는 필요 없지만 임대인의 협조가 필요한 경우도 있고, 가입하게 되면 집주인에게 통지가 가게 됩니다.

 

이럴 경우 집주인이 기분 나빠하는 경우가 많이 생기기도 하고 분쟁이 발생하기도 합니다. 서로 감정이 상할 수 있는 부분으로 미리 고지를 해주는 것이 좋고 전세 보증보험 가입을 하려고 하는 경우 아래와 같은 전세 특약사항 추가를 해야 합니다.

• 임대인은 임차인의 현재 계약을 위해 전세보증보험 가입 절차에 동의하고 적극 협조하며, 만약 임대인 또는 임차물의 귀책 또는 하자로 인해 전세보증보험 가입이 거절될 경우 본 계약을 무효로 하며 임대인은 계약금 전액을 즉시 반환한다.

특히 신축 빌라의 경우 전세보증보험 가입이 안 되는 경우가 종종 있기 때문에 꼭 추가하시는 것이 좋습니다.

 

 

 

3. 갑작스러운 소유자 변경

전세보증보험 가입 시 심사과정을 거치게 됩니다. 심사과정에서 소유자(소유권)가 바뀌게 되면 가입이 거절되는 것은 아니지만 일정이 미뤄지게 되는 경우가 발생합니다.

 

큰 문제가 아닐 거라고 생각할 수도 있지만 소유자가 바뀌게 되면 임대인은 걱정 아닌 걱정을 할 수 없게 되는 것이 사실입니다. 아무래도 집주인이 갑자기 변경이 되면 불안해지기 마련입니다. 이런 경우 아래와 같은 특약 문구를 추가하시는 것이 좋습니다.

• 잔금 지급한 다음 날 또는 전세보증보험 가입 예정일 당일까지 임대인은 임차물을 제삼자에게 매도 및 소유권 변동을 하지 않기로 한다.

 

4. 집주인이 바뀌어 계약해지 하고 싶은 경우

임대인이 새로운 임대인에게 임차물을 매도했을 경우 계약을 해지하고 싶을 경우가 생길 수 있습니다. 전세보증금이 걱정되어 계약을 해지하고 싶은 경우인데, 이런 경우에는 아래와 같은 특약 사항을 추가해 놓으면 안심할 수 있습니다.

• 본 계약상 임대인이 변경되는 경우 현재의 임대인은 임차인에서 변경 사실을 알리고 현재 임대인으로부터 위 사실을 확인한 임차인은 3개월 이내로 현재 임대인에서 계약 해지를 요청할 수 있고 계약 해지 요청 시 현재의 임대인은 보증금 전액을 돌려주기로 한다.

 

5. 전입신고 효력 전 근저당, 전세금 설정 막기

 

임대차 계약 및 잔금 지급 후 당일 전입신고를 하더라도 전입신고 효력은 다음날 자정부터 효력이 발생합니다. 효력 발생이 다음 날부터 생기기 때문에 이를 이용한 전제사기가 많이 발생하곤 합니다.

 

그 이유는 집주인이 잔금 지급일 당일에 근저당을 설정하거나 전세금 설정을 하면 전입신고 효력보다 우선이 되기 때문에 문제가 발생하면 전세금을 돌려받는 순위가 밀리고 한 푼도 받지 못하는 경우가 생기게 됩니다. 이런 문제가 발생하지 않도록 아래와 같은 특약 사항을 꼭 추가해야 합니다.

• 임대인이 잔금을 지급한 다음날까지 근저당권 전세권 등 임차물의 담보가치를 하락시키는 새로운 권리를 등기부에 설정하지 않는다. 만약 임대인이 위 의무를 위반하는 경우, 본 계약은 즉시 무효로 하며 임대인은 임차인으로부터 받은 돈 전액을 즉시 반환한다.

 

6. 반려동물 키우는 사람이라면 간략하게 한 줄

반려동물로 인해 문제가 생기는 경우도 종종 생기곤 합니다. 이런 경우에는 간략하게 특약사항을 추가해 놓으면 좋습니다.

• 임대인은 임차인의 반려동물 키우는 것에 동의한다.

 

7. 계약금, 잔금 입금 계좌 문제

전세계약 시 임대인의 명의 통장이 아닌 가족 통장이나 공인중개사의 통장으로 계약금과 잔금을 지급하는 경우가 있습니다. 너무 많은 전세사기로 불안한 마음이 드는 것은 임차인은 당연할 수 있습니다. 이런 경우 아래와 같은 특약 문구를 추가해 문제 발생소지를 막아두면 도움이 됩니다.

• 임대인의 이체 통장의 계좌번호 및 계좌명 기재란을 만들어 임대인이 기입한 후, 계약금 및 잔금을 위 계좌로 이체하는 것에 동의하며 이후 문제 발생 시 임대인의 책임으로 보증금을 반환한다.라는 내용을 추가해 주세요.

 

8. 입주 전 공과금 발생 납부 문제

입주 전에 가스라던지 전기세가 발생하는 경우가 생겨 임대인과 문제가 생기는 경우가 있습니다. 입주 전까지의 공과금 납부에 대한 이견이 생길 수 있기 때문에 아래와 같은 특약 사항을 추가해 주세요.

• 임차인이 입주 전 발생한 공과금은 임대인이 부담한다.

 

9. 하자에 대한 수리비 부담

입주 전에 확인되지 않은 또는 확인할 수 없는 임차물에 하자가 있어 수리를 해야 하는 경우가 발생합니다. 입주 전이기 때문에 보일러를 가동해 보지 않을 수도 있고 누수가 생긴 곳도 있을 수 있습니다. 이런 수리비는 임차인이 부담하기에는 억울할 수 있는 것이죠. 이런 경우 아래와 같은 특약을 추가 작성해 주세요.

• 임차인이 입주 후 확인이 어렵거나 확인할 수 없는 하자가 발생하여 수리 비용이 발생하는 경우 수리비는 임대인이 부담하기로 한다. (하자의 예 : 보일러 및 에어컨 고장, 누수, 도배)

 

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전세 계약서 작성 시 꼭 포함시켜야 하는 특약 사항들은 임차인 보호를 목적으로 합니다. 전세 대출 거부, 전세보증보험 가입 협조, 소유자 변경 대비 조치, 집주인 변경 시 계약 해지, 근저당 설정 방지, 반려동물 동의, 계약금 및 잔금 입금 계좌 명시, 입주 전 공과금 처리, 하자 발생 시 수리비 부담 등이 포함됩니다.

정리하자면, 전세 계약 시 사기를 방지하고 임차인의 권리를 보호하기 위해 꼭 필요한 특약 사항들을 계약서에 명시하는 것은 매우 중요합니다. 이러한 조치들은 임차인의 안전과 권리를 보호하는 데 큰 도움이 됩니다.

FAQ

Q. 전세 계약서에 반드시 포함해야 하는 특약 사항은?

전세 계약서에는 전세 대출 거부 시 조치, 전세보증보험 가입 협조, 소유자 변경 대비 조치, 집주인 변경 시 계약 해지, 전입신고 전 근저당 설정 방지, 반려동물 키우기 동의, 계약금 및 잔금 입금 계좌 명시, 입주 전 공과금 처리, 하자 발생 시 수리비 부담 등의 특약 사항이 포함되어야 합니다.

Q. 전세보증보험 가입은 왜 중요한가요?

전세보증보험 가입은 임차인이 전세금을 돌려받지 못하는 경우를 대비하여 보호받을 수 있는 중요한 방법입니다. 보증보험은 임대인의 파산이나 사기 등으로부터 임차인의 권리를 보호해 주며, 전세금 반환 문제에 있어 중요한 안전장치 역할을 합니다.