전세사기 유형 10가지와 전세사기 안당하는 법 정리

전세 계약을 체결할 때 주의해야 할 사기 유형들이 있는데요. 전세 계약 시 발생할 수 있는 다양한 사기 유형에 주의하고, 이를 예방하기 위한 적절한 대응 방법을 숙지하는 것은 세입자가 자신의 권리를 보호할 수 있는 가장 확실한 방법입니다.

 

 

 

전월세 이중계약, 동일 매물의 이중 계약, 신탁회사 소유 건물의 임대, 전세대출 사기, 미납국세나 임금채권 등 여러 수법의 전세사기 유형 10가지와 사기를 피하는 방법을 아래에서 알아보도록 하겠습니다.

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우선 공인중개사를 통해 전월세 계약을 진행하실 텐데요. 부동산 중개사라는 이름과 달리 컨설팅 등의 다양한 이름으로 부동산을 중개하는 경우가 종종 있습니다.

 

이 경우 부동산 중개업 자격증이 없이 진행되는 경우가 있는데요. 자격증 소지 여부 체크 역시 가장 기본적이면서 중요한 체크사항입니다.

 

자격증 소지 체크는 한국공인중개사협회에서 조회가 가능하니 꼭 조회해 보시기 바랍니다.

 

1. 전월세 이중계약

공인중개사가 집주인의 대리인으로 임대차 계약을 하는 상황에서 생길 수 있는 계약 사기로, 임대인에게는 월세 계약을 임차인에게는 전세계약이라고 속인 후 보증금 차익을 가로채는 사기 유형입니다.

전월세 이중계약 사기 방지하려면?

1. 가급적 임대차 계약은 집주인과 직접 하는 것이 베스트
   만약 집주인이 아닌 대리인이 계약한다면, 임대인의 인감이 날인된 위임장 확인과 진위여부를 확인하는 것이 좋습니다.
2. 등기부등본을 확인하여 실 소유주가 맞는지 확인
3. 자격증을 소유 등록된 공인중개사와의 거래
4. 부동산 공제증서 받기
5. 집주인 명의로 된 은행계좌인지 확인 후 송금
6. 제 3자의 명의 또는 현금 납입은 사기를 당할 수 있는 확률이 높습니다.

등기부등본은 누구나 열람이 가능합니다. 등기부등본 확인은 인터넷 등기소에서 열람하세요.

 

 

2. 동일 매물 이중, 삼중 계약

같은 집을 여러 명과 그리고 동일한 날짜 각각 다른 시간에 전세 계약을 동시 진행하여 보증금을 가로채는 사기 유형입니다. 이 사기 유형의 경우에는 알 수 있는 방법이 사실 어렵습니다. 특히 임대인과 공인중개사가 협력을 하면 더욱이 어렵습니다.

동일 매물 이중, 삼중 계약사기 방지하려면?

1. 특정 날짜에만 계약이 가능하다고 한다면 의심을 해볼 만합니다.
2. 이에 따라 계약 날짜를 변경요청 해보는 것 또한 중요합니다.

 

 

3. 신탁회사 소유 건물

신탁회사가 소유하고 있는 건물을 임대인처럼 소개하며 계약을 유도하는 경우입니다. 쉽게 이야기하면 집주인은 이미 신탁사에 소유권을 넘기고 대출을 받은 경우인데요. 이러하기에 집주인은 사실상 신탁회사로 볼 수 있기 때문에 집주인은 집주인이 아닌 것입니다.

 

 

신탁회사 소유 건물 사기 방지하려면?

1. 등기부등본을 확인하여 집주인과 계약을 하는 당사자가 동일한지 확인
2. 집주인(임대인) 신분증 확인
3. 만약 대리인이 나온다면, 임대인의 인감이 날인된 위임장 확인과 진위여부를 확인하는 것이 좋습니다.

 

4. 전세대출 사기

특이한 사기유형이라고 할 수 있는데요. 임차인 즉, 집을 구하는 사람과 임대인인 집주인이 함께 공모하는 대출 사기 또는 명의도용 대출 사기입니다.

 

최근에는 빠르게 대출을 받을 수 있는 상품들이 많은데요. 이를 악용하여 허위 영수증 등으로 대출을 받는 사기 수법입니다. 사회 초년생들에게 이런 유형이 많이 발생합니다.

 

쉽게 많은 돈을 대출받을 수 있지만, 결국에는 대출금은 임차인 또는 명의 제공자가 갚아나가야 합니다.

전세대출 사기 방지하려면?

1. 신분증, 인감을 절대 빌려주지 않습니다.
2. 계약서를 실제 계약 내용과 다르게 작성해서는 안됩니다.
3. 적법한 계약 절차가 아니라고 느껴진다면, 뒤도 돌아보지 않고 거절해야 합니다.

 

5. 미납국세, 임금채권 전세 사기

임대인이 미납된 국세나 임금채권으로 인해 집이 경매에 넘어갈 경우에는 미납국세가 최우선적으로 변제가 되는데요. 이럴 경우 경매에 넘어가게 될 경우 전세보증금을 돌려받지 못하게 될 수도 있습니다.

미납국세, 임금채권 전세 사기 방지하려면?

1. 등기부등본 열람하여 압류, 가압류 등의 부동산 관련 내용을 꼼꼼히 확인
2. 미납국세 열람하기
3. 사회보험 완납/납세증명서 확인하기
4. 전세보증금반환보증보험 가입

 

 

6. 계약 직후 임대인 변경, 근저당 설정

전세계약 후 즉시 임대인을 변경하고, 매매 또는 근저당, 가압류가 설정되는 경우입니다. 전입신고와 근저당권 설정이 같은 날 되면 근저당권 설정이 전입신고보다 선순위가 되게 됩니다.

 

이는 전세 계약 직후에 전입신고를 한다고 하더라도, 이에[ 대한 효력이 다음 날 00시부터 발생하는 점을 악용하는 사기 유형입니다.

 

새로운 임대인이 반환능력이 안된다면, 경매로 넘어가게 되면서 경매에서 회수된 돈은 대출기관이 먼저 가지고 가게 되는 것이죠. 이로 인해 임대인(세입자)이 보증금을 돌려받는 순위는 후순위이기에 보증금을 돌려받지 못하는 경우가 생깁니다.

계약 직후 임대인 변경 방지하려면?

1. 근저당 특약 추가
   전입신고의 효력이 발생하는 다음 날 까지는 계약 당시의 상태로 모든 것을 유지한다라는 특약을 추가
2. 확정일자를 받고, 거주자가 없다면 잔금을 치르기 전에 전입신고
   만약 전셋집이 경매로 넘어갈 경우 보증금을 우선순위로 돌려받을 수 있는 우선변제권을 확보해 놓는 것이 좋습니다.

 

7. 선순위 금저당 말소 조건 사기

 

선순위 금전 저당권을 말소 조건으로 전세계약을 했지만, 전세금을 모두 지불했음에도 임대인(집주인)이 선순위 근저당 말소를 하지 않는 경우입니다.

방지하려면?

1. 현실적으로도 어려울 수 있지만, 전세잔금을 지불할 때 집주인과 은행과 함께 방문하여 근저당 말소를 한 후에 입금하는 것이 베스트입니다.
2. 계약서 작성 시 선순위 근저당 말소 조건 이행의 내용을 특약사항으로 추가합니다.

 

8. 전세금 미끼로 전입신고 말소 요청

임대인(집주인)이 전세금을 주기 위해 임차인에게 전입신고를 말소하라는 요청을 하는 경우입니다.

전입신고를 말소하게 되면 임대인의 문제로 부동산이 경매에 넘어갈 경우, 우선변제권이 뒤로 밀려 전세금을 못 받을 경우가 발생합니다.

 

여기서 집주인은 전세금을 돌려주기 위해 은행 대출조건이 세입자가 없어야 한다며, 전입신고 말소를 요청하는 경우인데, 전입신고 말소 전에 전세금을 꼭 받아야 합니다.

방지하려면?

1. 전입신고 말소 전에 전세금을 확실히 받아야 합니다.

 

9. 다가구 주택 선순위, 보증금 허위 고지

다가구 주택에서 선순위로 계약하였다고 허위 고지하거나, 보증금을 받지 못하는 경우입니다.

방지하려면?

선순위 보증금 확인 및 확인서에 날인을 받아야 합니다.

 

직접 확인하는 방법은 아래와 같습니다.

1. 부동산 계약서와 신분증을 가지고 이사하는 지역의 관할 주민센터에 방문\
2. 임대차 정보제공 내역서(확정일자 현황)를 요청
3. 전입세대열람내역도 함께 요청하여 함께 열람

▼ 선순위 보증금 확인서 양식 다운로드

 

선순위 임대차보증금 확인서 다운받기

 

 

단, 계약 전에는 임대인의 동의서가 필요합니다. 사실상 불가능하다고 할 수 있습니다.또한 해당 주민센터에 전화문의로 계약 상황과 건물 특성을 이야기하고 서류 발급 가능여부를 확인해보아야 한다.

10. 깡통전세

임차인이 임대인에게 보증금을 돌려받지 못할 위험이 있는 전세를 말합니다.

집값이 하락하여 전세가보다 낮아지면, 집주인이 집을 판다 하더라도 보증금 전부를 돌려주지 못해 깡통 전세가 되어 버립니다.

 

 

 

방지하려면?

1. 국토부 실거래가 공개시스템으로 해당 매물의 인근 시세를 확인
2. 전세가율이 80%를 넘어가면 깡통전세로 볼 수 있으므로 피해야 합니다.
3. '자가진단 안심전세 앱'으로 선순위 권리관계, 집주인의 세금 미납 여부 확인등을 제공할 예정이며 세입자가 요청 시 집주인이 서류를 제출해야 하는 의무를 부여하게 됩니다.

전세사기 방지 앱 다운로드

 

안심전세 - Google Play

 

 

안심전세 - App Store

 

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정리하자면, 전세 계약 시 자격증 소지 여부 확인, 등기부등본 검토, 직접 계약 권장, 실소유주 확인, 전세보증금 반환보증 가입 등은 사기를 예방하는 데 필수적인 조치입니다.

자주 하는 질문

Q. 전세 계약 시 가장 흔히 발생하는 사기 유형은 무엇인가요?

전세 계약 시 가장 흔히 발생하는 사기 유형에는 전월세 이중계약, 동일 매물의 이중 계약, 전세대출 사기, 깡통전세 등이 있습니다.

전세사기를 예방하기 위해서는 계약서와 등기부등본을 꼼꼼히 확인하고, 가능하다면 직접 계약을 하고, 공인중개사 자격증 소지 여부를 조회해보는 것이 중요합니다.

Q. 전세사기 예방하기 위한 중요한 조치는 무엇인가요?

전세사기를 예방하기 위한 가장 중요한 조치는 등기부등본을 통해 부동산의 권리 상황을 확인하고, 공인중개사의 자격증 소지 여부를 확인하는 것입니다.

또한, 계약서에 모든 조건을 명시하고, 선순위 근저당 말소 조건 등 추가 조건에 대해서도 주의를 기울여야 합니다.