깡통전세 뜻, 깡통전세 확인 방법은?

최근 부동산에 관심이 없으신 분들도 각종 매체에서 부동산 관련 기사들이 쏟아져 나오니 많이 들어보셨을 건데요. 부동산 시장이 위태로운건 느낌으로나마 아실 거라 생각됩니다. 부동산 거래만큼이나 큰 이슈가 되고 있는 것이 바로 '전세 시장'입니다.

 

 

전세 가격이 떨어질대로 가파르게 떨어지며 물량은 남아돌고 있습니다. 역전세난이니 깡통전세니 하는 소리가 나오는 상황. 대체 무엇 때문일까요? 아래에서 자세히 알아보도록 하겠습니다.

 

전세값 하락 이유는?

전세 자금을 마련하려 대출을 받기에는 너무 부담스러워진 금리. 시중은행의 변동형 전세 대출 금리가 최고 6%에 다다를 정도로 돈을 빌리기 어려워지니 전세를 구하는 사람이 줄어들고 수요가 감소한 전세 가격이 하락을 하고 있는 것입니다.

 

전세수급지수가 100 아래이면 '전세를 내세를 내놓는 사람'이 '전세를 구하려는 사람'보다 많다는 뜻인데요. 지난해 서울 아파트 전세수급지수는 68.5로 지수 70선이 무너졌습니다. 이 현상 때문에 집주인이 세입자를 붙잡기 위해 역월세를 제안하는 상황이라고 합니다.

 

시중은행의 변동형 전세 대출 금리가 최고 6%에 다다른다

역월세란?

월세는 세입자가 집 주인에게 주는 돈이라면, 역월세는 말 그래도 반대로 집주인이 세입자에게 월세를 주는 것을 말합니다. 전세 가격이 떨어질대로 떨어져 세입자가 집주인에게 보증금을 낮춰달라고 요구할 때, 집주인이 그만큼의 보증금을 당장 돌려주기 어려울 때 그 차액만큼의 월세를 지급하겠다고 설득하는 것입니다.

 

이는 전세 세입자를 찾기 힘들 때 나타나는 현상입니다.

 

 

깡통전세란?

깡통전세는 세입자가 보증금을 돌려받지 못할 위험이 있는 전세를 말합니다. 그리고 집값이 하락하여 전세가보다 낮아지면 집주인이 집을 팔아도 보증금 전부를 돌려주지 못해 깡통전세가 되어버립니다.

 

집값 하락세가 두드러지게 되면 깡통전세는 늘어날 수 밖에 없습니다.

 

실거래가를 확인 하고 전세가율이 유독 높은 매물은 피해야 한다

깡통전세 확인방법

보통 '전세가율'을 기준으로 깡통전세를 판별하게 되는데요. 전세가율은 주택의 매매가 대비 전세보증금의 비율을 이야기합니다.

 

전세가율이 80%를 넘어가면 보증금을 전부 받지 못하는 깡통전세가 될 수 있다고 볼 수 있습니다. 그 이유는 해당 물건이 경매로 넘어갔을 때 낙찰가가 전세 가격보다 낮을 가능성이 크기 때문입니다.

 

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세입자가 보증금을 돌려받지 못하는 '보증사고'가 크게 늘었는데요. 전세 보증 보험을 운영하는 기관들이 2022년 1월 ~ 7월까지 대신 물어준 액수가 5549억원에 이르렀다고 합니다.

 

지난해 총액의 72%가량을 반년 조금 넘는 동안 소모한 액수입니다. 연말이면 1조원을 넘겨 역대 최대 규모를 기록할 거라는 우려가 커지고 있는 상황입니다.

 

정부 대책 살펴보기

깡통전세는 세입자에게 날벼락일 뿐만 아니라 경제 전체를 위태롭게 만들게 됩니다. 보증금을 돌려받지 못한 세입자가 전세자금 대출을 갚지 못하는 것을 시작으로 사태가 커질 수 있는 것이죠.

 

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정부가 내놓은 대책을 내놓았는데요. 몇 가지를 살펴보면 다음과 같습니다.

1. 세입자에게 정보 제공

세입자가 위험 매물을 피할 수 있도록 전세 관련 정보 제공을 '자가진단 안심전세'앱을 통해 세입자가 계약 이전에 확인해야 할 정보들을 볼 수 있게 됩니다.

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세입자가 주택의 선순위 권리관계와 집주인의 세금 미납 여부를 확인을 할 수 있게 제공할 예정이며, 세입자가 요청하게 되면 집주인이 서류를 제출해야 하는 의무를 부여하게 됩니다.

 

 

2) 최우선 변제금 상향

집이 경매에 넘어가 낙찰되면 순서에 따라 채권액이 지급되게 되는데요. 세입자의 순서가 후순위이더라도 전세금의 일정 금액만큼은 먼저 받는 것을 최우선 변제금이라 합니다.

정부에서 이 금액을 상향하여 세입자가 조금이라도 보증금을 더 돌려받을 수 있게 하는 것입니다.

 

 

이 외에도 지역별 전세가율 공개 및 전세 사기 피해자를 지원하는 등의 대책을 함께 내놓았는데요. 근본적인 문제를 해결하지 못한다는 지적도 있습니다. 전국적으로 전세가율이 높아지는 상황에서 전세 사기에 초점을 맞춘 대책으로는 부족할 수 있다는 것이죠.

 

 

당분간 전세 계약을 맺을 때에는 조심해야 하는 것이 사실입니다. 깡통전세를 피하기 위해 꼼꼼하게 체크하셔야 하는데요. 필히 실거래가를 확인하고 전세가율이 유독 높은 매물은 피하셔야 합니다. 전세가율이 평균적으로 높은 지역 역시 조심을 해야 합니다.

 

전세 계약 시 부동산에 깡통전세 위험이 있는지도 꼭 물어봐야 합니다.

 

 

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전세 시장의 불안정성과 역월세, 깡통전세 현상이 부각되고 있습니다. 전세수급지수 하락, 금리 상승으로 인한 대출 부담 증가가 주요 원인입니다. 세입자 보호를 위한 정부 대책이 마련되어 있으나, 실질적인 위험 회피를 위해 세입자 스스로의 주의가 필요합니다.

정리하자면, 높은 금리로 인한 대출 부담 증가, 전세수급지수 하락, 그리고 전세 가격의 급격한 하락으로 인한 역월세 현상 및 깡통전세 위험 증가 때문입니다.

정부는 세입자 보호를 위한 대책을 마련하고 있으나, 실질적인 위험을 회피하기 위해서는 세입자 스스로가 전세 계약 전 충분한 정보를 수집하고 주의 깊게 접근해야 합니다.

FAQs

Q. 역월세란 무엇인가요?

역월세는 전세 가격이 하락하거나 보증금을 줄이기 어려운 상황에서 집주인이 세입자에게 차액만큼의 월세를 지급하는 현상을 말합니다.

Q. 깡통전세를 확인하는 방법은 무엇인가요?

깡통전세는 전세가율을 기준으로 판별할 수 있습니다. 전세가율이 80%를 넘어가면 깡통전세 위험이 있다고 보며, 실거래가 확인 및 지역별 전세가율을 꼼꼼히 살펴봐야 합니다.

Q. 전세 계약 시 주의해야 할 사항은 무엇인가요?

전세 계약 시 주의할 사항으로는 실거래가 확인, 전세가율 검토, 지역별 평균 전세가율 비교, 깡통전세 위험 여부 확인 등이 있으며, 가능한 한 '자가진단 안심전세' 앱을 활용해 집주인의 세금 미납 여부나 선순위 권리관계 등을 확인해야 합니다.